Sanierungsrecht

Dem Sanierungsrecht - auch besonderem Städtebaurecht - ist das zweite Kapitel des Baugesetzes gewidmet. Es findet grundsätzlich nur auf "städtebauliche" Sanierungsmaßnahmen im Sinne der §§ 136 ff BauGB Anwendung, nicht auf individuelle Gebäudesanierung eines einzelnen Bauherren. Hat eine Stadt zur Behebung städtebaulicher Missstände jedoch ein Sanierungsgebiet förmlich festgelegt, dann müssen die nachfolgenden Maßnahmen landesweit einheitlich vorbereitet und durchgeführt werden. Für den Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet gelten dabei für die Dauer der Sanierungsdurchführung insbesondere die Regeln der

  • §§ 144 und 145 BauGB in Bezug auf genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge
  • §§146 und 147 BauGB in Bezug auf Ordnungsmaßnahmen
  • und §§ 154 und 155 BauGB in Bezug auf eventuell zu zahlende Ausgleichsbeträge

 

Hinsichtlich der Fördermöglichkeiten für eine konkrete Einzelmaßnahme sind die Festlegungen der - auf dem BauGB basierenden - jeweils gültigen "Verwaltungsvorschrift des Sächsischen Staatsministeriums des Innern über die Vorbereitung, Durchführung und Förderung von Maßnahmen der Städtebaulichen Erneuerung im Freistaat Sachsen (VwV-StBauE)" sowie der zuständigen Bewilligungsbehörde - seit April 2006 die Sächsische Aufbaubank (SAB) maßgeblich.

Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB

Der Gesetzgeber schreibt den Kommunen vor, von den Grundstückseigentümern den durch die Sanierungsmaßnahme erlangten Wertvorteil des Grundvermögens im Rahmen der Erhebung eines Ausgleichsbetrages abzuschöpfen. Den Kommunen steht ein Ermessen in der Frage der Erhebung nicht zu. Gleichzeitig ist die Einnahme aus Ausgleichsbeträgen gemäß § 154 BauGB ein wichtiges Finanzierungsinstrument.

Durch die Gesamtmaßnahme wurde und wird der Stadtkern von Rochlitz materiell und strukturell verbessert, das Gebiet hat an Attraktivität gewonnen. Dadurch sind der Wohn- und Geschäftswert und somit auch die Bodenwerte in vielen Bereichen gestiegen.

Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Dabei ist es unerheblich, ob in das jeweilige Grundstück direkt Fördermittel der Stadtsanierung geflossen sind.

Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung zu entrichten. Mit einer freiwilligen Ablösevereinbarung kann der Ausgleichsbetrag aber auch vor Abschluss der Sanierung entrichtet werden. Die Wertermittlung berücksichtigt den Zustand der Grundstücke am Abschluss der Sanierung. Gleichzeitig ist die Wartezeit bis zum Abschluss der vorgesehenen Maßnahmen zu berücksichtigen. In der Regel wird der Ausgleichsbetrag unter Berücksichtigung aller Maßnahmen der Sanierung ermittelt; für die voraussichtliche Wartezeit bis zum Abschluss der Sanierung wird der freiwillige Ausgleichsbetrag abgezinst. Sollten die Wertermittlungen bei Abschluss der Maßnahme zu höheren sanierungsbedingten Steigerungen führen, gibt es keine Nachforderungen seitens der Kommune an die Eigentümer.

Die Einnahmen aus diesen Ablösevereinbarungen werden als wichtige Finanzierungsquelle in der Stadtsanierung zweckgebunden investiert. Erwähnenswert ist noch, dass im Sanierungsgebiet für Erschließungsmaßnahmen und Straßenbaumaßnahmen keine Straßenausbaubeiträge erhoben werden.