Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB

Der Gesetzgeber schreibt den Kommunen vor, von den Grundstückseigentümern den durch die Sanierungsmaßnahme erlangten Wertvorteil des Grundvermögens im Rahmen der Erhebung eines Ausgleichbetrages abzuschöpfen. Den Kommunen steht ein Ermessen in der Frage der Erhebung nicht zu. Gleichzeitig ist die Einnahme aus Ausgleichsbeträgen gemäß § 154 BauGB ein wichtiges Finanzierungsinstrument.

Durch die Gesamtmaßnahme wurde und wird das Sanierungsgebiet materiell und strukturell verbessert, das Gebiet hat an Attraktivität gewonnen. Dadurch sind der Wohn- und Geschäftswert und somit auch die Bodenwerte in vielen Bereichen - zumindest relativ - gestiegen.

Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und  dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Dabei ist es unerheblich, ob in das jeweilige Grundstück direkt Fördermittel der Stadtsanierung geflossen sind.

Erwähnenswert ist noch, dass im Sanierungsgebiet für Erschließungs- und Straßenbaumaßnahmen keine Straßenausbau- und Erschließungsbeiträge erhoben werden.

Sanierungsrecht

Dem Sanierungsrecht - auch besonderem Städtebaurecht - ist das zweite Kapitel des Baugesetzes gewidmet. Es findet grundsätzlich nur auf "städtebauliche" Sanierungsmaßnahmen im Sinne der §§ 136 ff BauGB Anwendung, nicht auf individuelle Gebäudesanierung eines einzelnen Bauherren. Hat eine Stadt zur Behebung städtebaulicher Missstände jedoch ein Sanierungsgebiet förmlich festgelegt, dann müssen die nachfolgenden Maßnahmen landesweit einheitlich vorbereitet und durchgeführt werden. Für den Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet gelten dabei für die Dauer der Sanierungsdurchführung insbesondere die Regeln der

  • §§ 144 und 145 BauGB in Bezug auf genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge
  • §§146 und 147 BauGB in Bezug auf Ordnungsmaßnahmen
  • und §§ 154 und 155 BauGB in Bezug auf zu zahlende Ausgleichsbeträge

 

Hinsichtlich der Fördermöglichkeiten für eine konkrete Einzelmaßnahme sind die Festlegungen der - auf dem BauGB basierenden - jeweils gültigen "Verwaltungsvorschrift des Sächsischen Staatsministeriums des Innern über die Vorbereitung, Durchführung und Förderung von Maßnahmen der Städtebaulichen Erneuerung im Freistaat Sachsen (VwV-StBauE)" sowie der zuständigen Bewilligungsbehörde - seit April 2006 die Sächsische Aufbaubank (SAB) maßgeblich.

Vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrags

Am 28.10.2015 fasste der Stadtrat der Stadt Großenhain den Beschluss, dass Eigentümer, die freiwillig vorzeitig den Ausgleichsbetrag ablösen, einen Abschlag von 20 % erhalten. Dazu muss bis zum 30.09.2016 zwischen dem Eigentümer und der Stadt eine entsprechende Vereinbarung abgeschlossen werden. Zahlungsziel für diesen Ablösebetrag ist der 31.12.2016.

Voraussichtlicher Sanierungsabschluss ist der 31.12.2017 (bzw. der Tag der öffentlichen Bekanntmachung der Satzungsaufhebung). Erfolgt keine Ablösung des Ausgleichsbetrags vor Abschluss der Sanierung, muss die Stadt den Ausgleichsbetrag auf der Grundlage eines Einzelgutachtens per Ausgleichsbetragsbescheid erheben. Ein Abschlag ist dann nicht mehr möglich.